A burocracia é, historicamente, um dos maiores entraves para quem deseja regularizar um imóvel no Brasil. Procedimentos longos, custos elevados e excesso de etapas judiciais acabam desestimulando muitos proprietários. Entretanto, a usucapião extrajudicial surge como uma alternativa moderna e eficiente para mudar esse cenário.
Prevista pela Lei nº 13.105/2015, que alterou o Código de Processo Civil, e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), essa modalidade permite que a regularização seja feita diretamente em cartório, sem a necessidade de um processo judicial, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.
Neste artigo, vamos explicar como ela funciona, quais são suas vantagens, quais documentos são necessários e como esse procedimento está revolucionando a forma de lidar com a propriedade no Brasil.
1. O que é a Usucapião Extrajudicial?
A usucapião é um meio de adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, desde que atendidos os requisitos legais. Tradicionalmente, esse reconhecimento era obtido somente por meio de um processo judicial, o que poderia levar anos para ser concluído.
Com a usucapião extrajudicial, o interessado pode solicitar diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis a abertura do procedimento, eliminando a necessidade de um processo na Justiça. Isso reduz prazos e custos, tornando a regularização mais acessível.
2. Base Legal e Fundamentos
A usucapião extrajudicial foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pelo art. 1.071 do Novo Código de Processo Civil (CPC), que acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
Além disso, o Provimento nº 65/2017 do CNJ detalhou o procedimento, fixando regras claras sobre documentação, notificações e prazos.
Essa inovação está alinhada a uma tendência global: desjudicializar procedimentos para reduzir a sobrecarga do Judiciário e oferecer soluções mais rápidas à população.
3. Requisitos para a Usucapião Extrajudicial
Apesar de ser um procedimento mais simples, a usucapião extrajudicial exige o cumprimento de requisitos específicos. Entre eles:
- Posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo tempo exigido em lei, variando conforme a modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana, especial rural etc.).
- Intenção de dono (animus domini), ou seja, exercer a posse como se fosse o proprietário.
- Inexistência de oposição por parte de terceiros.
- Imóvel sem registro anterior válido em nome de outro proprietário que conteste a posse.
4. Passo a Passo do Procedimento
O procedimento segue uma sequência lógica, com participação ativa do advogado, que é indispensável.
a) Contratação de advogado
A lei exige que o interessado seja representado por um advogado ou defensor público.
b) Levantamento de documentos
Entre os principais documentos, destacam-se:
- Planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
- Declaração de anuência dos confrontantes (vizinhos).
- Certidões negativas de ações reais ou pessoais reipersecutórias.
- Documentos que comprovem a posse (contas de água, luz, IPTU, contratos etc.).
c) Protocolo no cartório
O pedido é feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.
d) Notificações e publicações
O cartório notificará os confrontantes, o proprietário do registro anterior e outros interessados. Em alguns casos, será necessária a publicação de edital em jornal de grande circulação.
e) Análise e registro
Se não houver impugnações e todos os requisitos forem cumpridos, o oficial registrará a propriedade em nome do requerente.
5. Vantagens da Usucapião Extrajudicial
O procedimento extrajudicial apresenta benefícios significativos:
- Agilidade: em média, o processo dura entre 4 e 12 meses, contra anos na via judicial.
- Menos custos: embora haja despesas com documentos e honorários, o custo total tende a ser menor que um processo judicial.
- Desburocratização: elimina etapas judiciais e permite maior autonomia ao cartório.
- Segurança jurídica: segue normas regulamentadas pelo CNJ, garantindo validade nacional.
6. Modalidades de Usucapião que Podem Ser Extrajudiciais
As principais modalidades passíveis de processamento em cartório incluem:
- Usucapião Extraordinária (art. 1.238 do CC): 15 anos de posse (ou 10 anos com moradia ou produção).
- Usucapião Ordinária (art. 1.242 do CC): 10 anos de posse com justo título e boa-fé.
- Usucapião Especial Urbana (art. 183 da CF): 5 anos, para imóveis urbanos de até 250 m² destinados à moradia.
- Usucapião Especial Rural (art. 191 da CF): 5 anos, para áreas rurais de até 50 hectares produtivos.
7. Desafios e Limitações
Apesar de suas vantagens, a usucapião extrajudicial ainda enfrenta entraves:
- Dificuldade em reunir documentos e comprovar posse;
- Oposição de confrontantes ou proprietários;
- Falta de padronização em alguns cartórios;
- Desconhecimento da população e de profissionais sobre o procedimento.
8. Impacto na Desburocratização do Sistema
A criação da usucapião extrajudicial representa um avanço importante para o acesso à propriedade e a desburocratização do sistema imobiliário.
Além de reduzir a sobrecarga do Judiciário, ela oferece aos cidadãos uma alternativa rápida e segura para formalizar sua situação patrimonial.
Esse modelo segue uma lógica adotada por outros países, que buscam soluções administrativas para questões que não envolvem litígios complexos.
A usucapião extrajudicial é um exemplo concreto de como é possível unir eficiência, segurança jurídica e desburocratização. Ao permitir que a regularização de imóveis seja feita em cartório, o Brasil dá um passo importante para aproximar o cidadão de seus direitos e reduzir o peso da burocracia.
Para que o procedimento funcione de forma plena, é essencial que haja divulgação adequada, capacitação de profissionais e padronização nacional das exigências. Assim, a regularização imobiliária se tornará não apenas mais rápida, mas também mais acessível e inclusiva.
Em síntese, a usucapião extrajudicial não é apenas um mecanismo jurídico; é um instrumento de transformação social, capaz de transformar a vida de milhares de famílias e promover a função social da propriedade.
